Teste Online Para Síndicos

• O plano de obras deve ser o mais completo possível, e sempre acompanhado de com ART ou RRT, assinada por um engenheiro ou arquiteto.
• Essa é a segurança de que há um profissional responsável pelas alterações e que há cuidado para preservar a saúde da edificação e a segurança de quem mora e trabalha no local.
• Saiba como implementar corretamente a NBR 16.280 da ABNT no seu condomínio

Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.

Como evitar problemas: Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

• Saiba sobre elevadores

• O art. 1.350, do código civil, diz: "Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• Saiba mais sobre convocação de Assembleias

• Não é permitido cortar os chamados serviços essenciais, como água e luz.
• Mesmo em condomínios com hidrômetros individualizados, e com o corte aprovado em assembleia, a medida ainda é considerada polêmica, e deixa o síndico, e o condomínio, passível de processo judicial.
• Imagine se um morador, inadimplente, depende de um aparelho respiratório e ligado na rede elétrica, para sobreviver. Caso ele sofra algum dano, pense na responsabilidade do condomínio no caso.

• Com a NBR 16.280 da ABNT, ficou convencionado que condôminos habitando edificações devem prezar pela segurança da mesma ao efetuar benfeitorias em suas unidades, executando reformas do tipo sempre com uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
  
• Precisam de ART ou RRT e plano de obras: intervenções como: quebra de paredes,
  troca de pisos, instalação de ar condicionado ou banheiras, envidraçamento de sacadas,
  reparos hidráulicos e elétricos que necessitem de ferramentas de impacto como marretas e marteletes, alterações na instalação elétrica que necessitem de engenheiro elétrico, etc.
• A responsabilidade pela reforma é do condômino e do profissional habilitado que assina a RT pela obra
• Saiba mais sobra a NBR 16.280 da ABNT

Antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável – e de alerta – com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.

Se isso não for suficiente, deve-se, então, consultar e seguir o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências. Aí sim, o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes

• Saiba mais como aplicar multas e advertências em condomínios

• A divulgação da informação de inadimplentes deve ficar restrita aos condôminos, pois se trata de um direito dos condôminos tomarem conhecimento dos pagantes e inadimplentes do condomínio. 
• Porém, é proibida a divulgação em quadros de avisos de acesso público, o que causa ao devedor e a sua família constrangimentos proibidos pela legislação. 
• Mesmo no balancete ou na pasta de prestação de contas, o correto é expor apenas o número da unidade, e não o nome do condômino
• Saiba mais sobre exposição da relação de inadimplentes

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Mas a lei de 1964, a 4.591 ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros.

Já a lei 4.591/64 trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

• Consulte aqui os artigos do Código Civil sobre condomínios
• Clique aqui para acessar a lei 4.591/64  

Em condomínios verticais, o caixilho é considerado parte da fachada do edifício, e consta do projeto de construção e do memorial descritivo. Sua alteração fere a convenção e a legislação em vigor. Lembrando que essa alteração só poderá ser aprovada por unanimidade.

• Saiba mais sobre alteração de fachadas

A Reforma Trabalhista (Lei n. 13.467, de 13 de julho de 2017) acrescentou ao artigo 71 da CLT o parágrafo 4º que dispõe: "A não concessão ou a concessão parcial do intervalo intrajornada mínimo, para repouso e alimentação, a empregados urbanos e rurais, implica o pagamento, de natureza indenizatória, apenas do período suprimido, com acréscimo de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor da remuneração da hora normal de trabalho."

• A NR-5 estabelece uma relação entre a atividade econômica da empresa, o número de funcionários registrados e a quantidade de pessoas que devem fazer parte da CIPA.
• Condomínios prediais (CNAE 7040-8) pertencem ao grupo C-35 e, portanto, apenas os condomínios com mais de 51 funcionários devem ter CIPA constituída, realizando eleição e dando estabilidade aos participantes.
• Os condomínios com menos de 51 funcionários, devem designar um único empregado para realização de um curso, em horário de expediente, todos os anos, para capacitar-se na prevenção de acidentes.
• Saiba mais sobre CIPA - Comissão Interna de Prevenção de Acidentes

• O condomínio se enquadra apenas na opção “c” do texto legislativo, lembrando que o contrato de experiência pode ser prorrogado uma vez, mas nunca passando o período de 90 dias.
• As duas maneiras mais usuais de se realizar este contrato é de 45 + 45 dias ou 30 + 60 dias.
• Não existe nenhuma determinação da duração dos dois períodos permitidos.

Para destituir qualquer síndico, seja profissional ou morador, o correto é que uma assembleia seja convocada para esse fim, como mostra o art. 1.349 do Código Civil:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Como a lei não diferencia os gestores moradores dos profissionais, a regra é a mesma para todos. Ou seja: para que o síndico profissional seja destituído, é necessária uma assembleia convocada para esse fim, com aprovação de 50% mais um do número total de condôminos.

• Saiba mais sobre destituição do síndico profissional

• Como é uma obra necessária, que visa a conservação ou que impede a deterioração da edificação, sua aprovação pede apenas por maioria simples dos presentes em assembleia.
• Saiba mais sobre votações necessárias para aprovações em assembleias

• A questão é polêmica. Apesar de já haver jurisprudências dando ganho de causa para condomínios, essa é a recomendação dos especialistas, pois é preferível agir de forma cautelosa para evitar problemas legais futuros.
• Sendo assim, além das penas pecuniárias, não se deve usar nenhuma outra medida que impacte na provação de direitos condominiais, seja essa estabelecida pela convenção ou aplicada pelo condomínio.
• Não é recomendado, portanto, proibir o inadimplente de usufruir das áreas comuns do condomínio.
• O que se pode fazer é cobrar pelo uso da área de lazer em questão – desde que seja cobrado para todos, é claro. O ideal é que isso conste no regulamento interno do condomínio.
• Caso o inadimplente não pague a taxa de uso do salão, o condomínio fica desobrigado de emprestar o local.
• Saiba mais sobre penalidades legais ao inadimplente

Aqui vale um alerta para ficar de olho nos custos do seu condomínio, já que, às vezes, o barato sai caro. 

• O contrato  de conservação de elevadores não cobre peças, tudo o que precisar ser substituído é cobrado à parte da taxa mensal.  
• Já o contrato de manutenção cobre peças (como cabos, botoeiras, trincos de porta, relês e etc.). 
• Para equipamentos novos, que estão na garantia ou ainda dão pouca manutenção, o mais recomendado é o contrato de conservação.
• Já elevadores mais antigos ou que venham apresentando cada vez mais problemas técnicos, o ideal é optar pelo contrato de manutenção.
• Saiba mais sobre contratos de conservação e manutenção de elevadores
• Saiba mais sobre quando é a hora de modernizar seu elevador

Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.

• Saiba mais sobre quóruns para votações em assembleias 

• A explicação é simples, a função está descrita no próprio nome do cargo: folguista. Sendo assim, ele esta no condomínio para atuar durante a folga dos outros funcionários.
• Com isso, se estiver exercendo uma função em conjunto com outro funcionário, o acúmulo de função deve ser vago, independente de ser uma função que ele realiza em outro dia como folguista
• Saiba mais sobre acúmulo de função

• Qualquer alteração de fachada, mesmo no silêncio da convenção, somente poderá ser efetuada mediante aprovação de todos os condôminos
• Ressalta-se, porém, que itens como envidraçamento de sacadas e instalação de aparelhos de ar condicionado, nem sempre se enquadram em "alteração de fachada", apesar de, mesmo assim, ainda haver a necessidade serem aprovados em assembleia
• Saiba mais sobre essa questão nesse vídeo: SíndicoNet TV - Alteração de fachadas 

Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade - e não mais do síndico. Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado. “Agora, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não precisa mais, necessariamente, procurar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Parte-se do princípio que se o morador já tomou esses cuidados, e está apoiado em um especialista, então a obra pode seguir”, explica Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínio do Secovi-SP. Saiba mais sobre o que mudou com a atualização da NBR 16.280

“Assuntos gerais”, quando constam da ordem do dia, têm o cunho informativo e não deliberativo. Servem para que síndico, corpo diretivo e condôminos possam expor e comunicar fatos ou acontecimentos, mas não decidir questões para as quais a totalidade dos condôminos não foi previamente alertada de que seriam abordadas.